Gesetz über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke

(Vom 24. Novemb er 2004) Der Kantonsrat des Kantons Schwyz, gestützt auf §§ 22 Abs. 3 und 42 Abs. 3 des Steuergesetzes (StG) 2 vom

9. Februar 2000,

beschliesst:

I. Allgeme ine Bestimmungen

§ 1 3 1. Gegenstand und Geltung sbereich

1 Nach diesem Gesetz werden Eigenmi etwert und Vermögenssteuer wert von nichtlandw irtschaftlichen Grunds tücken ermittelt.

2 Als nichtlandw irts chaftl ich gilt ein Grunds tück, wenn es nicht in den Gel- tung sbereich des Bunde sgesetzes vom 4. Oktober 1991 übe r das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) 4 fällt . Vor behalten bleibt § 42 Abs. 2 Satz 2 StG.

§ 2 5 2. Verhäl tnis zum Steuer gesetz und desse n übr igen Ausführ ung s-

bestimmunge n Soweit dieses Gesetz keine Regelung enthält, gel ten die allgem einen Vorschrif- ten des Steuergesetzes und desse n übr ige Ausführ ung sbestimmungen .

§ 3 3. Sprach liche Gleichstellung

Personenbe zeichnungen beziehen sich in gleicher We ise auf Angehör ige beider Geschlechter.

§ 4 4. Begriffsbestimmung

Die Nutzniessung ist dem Eigentum und die Pach t der Miete gleichgestellt.

II. Grundl agen

§ 5 1. Schätzungs objekte

Gegen stand der Schät zung bilden Grunds tücke im Sinne von § 42 Abs. 1 StG im Eigen tum von natürlichen Persone n und von nicht steuerbefreiten juristischen

1 Eine generelle Neusc hätz ung a ller Schätz ungsobjekte wird mit We rtbasis

31. Dezember 2004 vorgenommen.

2 Die Neuschätz ungen fi nden erstmals auf die Steuer periode 2007 Anwend ung und behalten bis zur n ächsten generellen Neuschätz ung Gülti gkei t, sofern in der Zwischenzeit nicht eine i ndivi duelle Schätz ung gemäss § 8 f. e rfolgt.

3 Auf die Bewe rtung eines Gr undstü ckes im Rahmen der generellen Neu- sc hätz ung wird verzichtet, w enn in der Zeit vom 31. Dezember 2004 bis

31. Dezember 2007 eine i ndivi due lle Schätz ung des ganzen Gr undstü ckes

erfolgt ist.

§ 7 3. I ndivi duelle Schätz ung

a) Voraussetz ungen

1 Indivi duelle Sc hätz ungen von einzelnen Gr undst ücken si nd bei wesentlicher Besta ndes -, Wert- und Nutz ungsä nder ungen von Amtes we gen vorz unehmen.

2 Besta ndes -, Wert- und Nutz ungsä nder ungen si nd insbeso ndere: – Umzo nung; – Parzellier ung oder Vereinig ung von Gr undstücken; – Neu -, Um -, Aus - und A nbauten ode r Abbruch v on Da uerbauten; – B egr ündung o der Aufheb ung von Baurechten und Stockwerkeigentum; – Einräumung von wirtschaftlich wesentlichen Rechten und Lasten; – Zw eckä nder u ng von Dauerbauten; – Ausbeut ung von Naturvorteilen, E rricht ung von Deponien und R ekultivierun- gen.

3 Erwirbt eine natürliche Person eine bis her nicht geschätzte Liegenschaf t, ist von Amtes we gen ei ne i ndivi duelle Schätz ung vorz unehmen.

4 Bei Um-, Aus- und A nbauten erfolgt eine i ndivi duelle Schätzung erst ab einer Bausumme von Fr. 200 000.--.

§ 8 b) Schätz ungszeit punkt

1 Für die Ermi ttl ung der Sc hätz ungswerte si nd die Ver hältni sse bei Ein tri tt des Schätz ungsgr undes massgebe nd.

2 Bei baulichen Verä nder ungen g ilt die Schätz ung ab dem Zeit punk t, in welchem die Arbeiten sowei t fortgeschritt en si nd, da ss eine Nutz ung m öglich ist , bei Neu- bauten spätestens ab Bez ugstermin.

§ 9 4. Schätz ungsumfang

Bei ge nerellen Neusc hätz ungen ist immer das ganze Gr undst ück ne u zu schät- zen. Bei i ndivi duellen Schätz ungen si nd nur die verä nderten Liegenschaftsteile neu zu schätzen, sowei t diese v on de r übri gen Liegenschaf t schätz ungst echnisch

Schätzunge n haben Gültigke it bis zur näc hsten generellen oder indi vidue llen Schätzung. III . Eigen mi etwert

§ 11 1. Grunds atz

1 Zielgrösse zur Fes tsetzung des Eigen mi etwertes bei selbstgenutztem Wo hne i- gen tum ist 65 Prozent des Marktmi etwertes.

2 Bei geschäftlicher Nutzung der Grunds tücke bet rägt der Mi etwert 100 Prozent des Marktmi etwertes.

3 Bei Grunds tücken im Baurecht erfolgt die Schätzung gem äss Abs. 1.

4 Ver ände rt sich der selbstgenut zte Wohnr aum, inde m der Eigentüme r einen grösseren oder kleineren Anteil davon oder einen ander en Bereich der Liegen - schaft selber nut zt, sind die We rte auf der Wertb asis der letzten Schätzung an die verände rten Ver hältnisse anzupa sse n.

§ 12 2. Berechnung

1 Der Ma rktmi etwert ist der im fre ien Hande l erzielbar e Mi etzins. Zur Berech- nung des Ma rktmi etwertes wird für die Ortschaf ten gemä ss Anha ng ein Mi et- preisniveau festgelegt.

2 Das Mi etpreisniveau bes timmt sich aus den ortsweise repräsentativ ermittelten Mi etzinsen. Die Mi etzinsen sind hierzu auf Normmi etwerte umzurechne n. Beur- teilung skriterien sind dabei wirtschaftl iches Alter (Zeitwert), Bauw eise, Wohnl a- ge, Ausbau, Anordnung und Heizung sart. Der Durchschni tt der Normmi etwerte ergibt das Mietpreisniveau in Franken pro Raume inhe it und pro Jahr.

3 Im Einzelfall ermittelt sich der ma ssgebende Ma rktmietwert auf Grund des örtlichen Mi etpreisniveaus unt er Berücksichtigung der indi vidue lle n Wo hn- situat ion und der Beurteilung skriterien gem äss Abs. 2.

4 Das örtliche Mi etpreisniveau wird von der Steuerverwaltung festgelegt und jährlich aktualisiert.

5 Im Rechtsmittelverfahren kann der Steuerpflic htige eine nach vollziehba re Begr ündung übe r die Ermi ttl ung des aktuellen örtlichen Mi etpreisniveau s ver- lange n.

IV. Vermögen ssteuerwert

§ 13 1. Grunds atz

1 Als Ver mö gen ssteuer wert gilt der Verkeh rswert.

2 Die Berechnung des Ver mögensst euerwertes erfolgt im Rahmen der nach fol-

1 Der Ver kehrswert entspricht dem unt er normalen Verhäl tnissen erzielbaren Kaufpreis. Er wird in der Regel aus Real- und Ertra gswert ermi ttelt.

2 Das Ver hältnis von Real- und Ertr agswert bes timmt sich dur ch den Gewich- tung skoe ffizienten. Der Realwert wird mi t dem Koeffizient Eins gew ichtet. Der Gewichtung sspielraum für den Ertr agswert liegt zwischen 0.0 und 5.0 und rich- tet sich nach Art, Nutzung und Ma rktgängi gkeit des Objektes. In der Regel ist der Gewichtungs koeffizient des Ertr agswertes bei Einfamili enhä usern und Stock - werkeigen tum tief, bei Me hrfamilie n- und Geschäftshäusern hoc h anzusetzen.

3 Der Ertr agswert für unübe rbaute Grunds tücke wird mi t dem Koef fizient 0.0, der Ertragswert für Einfami lienhäuser und Stockwerkeigen tumseinhei ten mi t dem Koeffi zient von mi ndes tens 0.3 und der Ertr agswert für Mehrfa mi lien- und Geschäftshäuser mi t dem Ko effizient von mi ndes tens 3.0 gewichtet.

§ 15 3. Realwert

1 Der Real wert setzt sich zusamme n aus dem Zeitwert der Bauten, den Umg e- bung s- und Baune benkosten und dem Landw ert.

2 Der Zeitwert eines Gebäude s entspricht dem um die We rtm inde rung (te chni- sche und wirts chaftl iche Alterung ) reduz ierten Neuwert.

3 Als Landw ert gilt bei allen Grunds tücken der Verkeh rswert von unü berbautem Boden.

§ 16 4. Ertr agswert

1 Der Ertragswert entspricht dem kap italisierte n jährlic h erzielbaren Mi etzins ohne Nebenkosten.

2 Für generelle Neuschät zunge n mi t We rtbas is 31. Dezember 2004 setzt sich der Kapitalis ierung szinssatz zusamme n aus dem gew ichteten durchschni ttl ichen Zinssa tz der Jahre 1999 bis 2004 für variable erste Hypotheken der Schwyze r Kantonalbank und einem Zus chlag für Bewirtschaftung skosten.

3 Für indi vidue lle Schät zunge n setzt sich der Kapitalisierung szinssatz zusamm en aus dem gewichteten dur chschnitt lichen Zinssatz der letzten fünf Jahre für variable erste Hypot heken der Schwyzer Kantonalbank am 1. Janua r des Schät- zung sjahres und einem Zus chlag f ür Bewirtschaftung skosten.

4 Der Kapitalisierungs satz beträgt fü r Einfami lienhä user minde stens 5.4 Prozent, für Me hrfamili enhä user mi ndes tens 6.0 Prozent und für Geschäftshäuser, Ge- werbebauten und I ndus tri egebäude mi nde stens 6.0 Prozent.

5 Bewirtschaftungs kosten sind insbesonder e Betriebskosten, Unt erhal tskosten, Verwaltung skosten, Risiko für Mietzinsausfälle und Rückstellungen.

V. Organisation und Verfahren

§ 17 1. Augen schein

1 Schät zunge n werden auf Grund eines Auge nscheins dur ch die kantonal e Steu- erverwaltung vorgen omm en. Der Eigen tüme r wird in der Regel übe r den Zeit-

derung der Grunds tück sfläche ode r nac h Beseitigung einer Baute.

§ 18 2. Mi twirkung des Eigentüme rs

Der Eigentüme r ist berech tigt und, sofern es die kan tonale Steuer verwaltung ver- langt, verpflic htet, der Schät zung beizuwohne n. Er ist dafür verant wortl ich, das s das Grunds tück ungeh inde rt betreten werden kann. Er hat alle not wendi gen Aus- künfte zu erteilen und alle Unterlagen zur Verfü gung zu stelle n, die für die Schätzung von Bedeutung sind.

§ 19 3. Eröffnung der Schät zungs werte

Vermö gen sst euer wert und Eigen mi etwert werden dem Eigentümer in Form einer selbstständi g anfechtbaren Verfü gung eröffnet. Mi t der Verfügung erhäl t der Eigen tüme r einen nach vollziehbar en Schät zungs bericht.

§ 20 4. Ausführ ung sbes timmunge n

Der Regierung srat erlässt die Ausführ ung sbestimmungen in einer Schät zungs - anleitung . Dabei berück sichtigt er die Richtlin ien des jeweils gültigen Schät zer- handbuc hes der Schweizerischen Vereinigung kan tonal er Grunds tückb ewer- tung sexper ten und der Schweizerischen Schätzung sexperten-Kamme r / Schwei- zerischer Ver band der Immo bilien-Treuhä nde r (S und SEK/ SVIT).

VI. Schlussbestimmunge n

§ 21 1. Aufhebung bisherigen Rechts

Mi t dem Inkr aftt reten dieser Verordnung werden alle ihr wider sprechenden Vor- schriften aufgeh oben, insbes onde re die Verordnung übe r die steueramt lic he Schätzung von Grunds tücken vom 17. April 1984. 6

§ 22 7 2. Referendum, Publik ation, Inkr afttreten

1 Dieses Gesetz unt erliegt dem Referendum gem äss §§ 34 oder 35 der Kantons- verfassung .

2 Es wird im Amt sblatt veröffentlicht und nach Inkrafttreten in die Gesetzsa mm- lung aufgen omm en.

3 Der Regierungs rat wird mi t dem Vollzug beau ftragt. Er bes timmt den Zeitpunk t

Orts chaften für die Fes tlegung des örtlichen Mi etpreisniveaus gem äss § 12 Abs. 1 Orts chaft Orts chaft Orts chaft Alpthal Illgau Rothenthur m Altendo rf Imme nsee Sattel Arth Ingenbo hl Schinde lle gi Bäch Inne rthal Schübe lbach Benna u Küssn ach t Schwyz Biberbrugg Lach en Seew en Brunne n Lauerz Siebne n Butti kon Me rlischac hen Steinen Egg Mo rschac h Steiner berg Einsiedel n Mu otathal Stoos Euthal Nuolen Stude n Feusisber g Oberarth Trach slau Freienbac h Oberiberg Tuggen Galgenen Pfäffikon Unteriber g Gersau Reichenbur g Vorderthal Goldau Rickenbach Wa ngen Gross Ried Wile n Ibach Rieme nstalden Wille rzell Wo llerau

1 Dieses Gesetz wur de als dem fakultativen Referendum unterstehende Verordnung erlasse n: GS

21-4 mit Ände rungen , vom 25. September 2013 (KRB Anpassu ng an neue Kanto nsve rfassung , GS 23-80g) und vom 17. Dezember 2013 (RRB Anpassung an neue Kantonsverfa ssu ng, GS 23-

97).

2 SRSZ 172. 200.

3 Abs. 1 in der Fassung vom 25. Septe mber 2013.

4 SR 211.412.11.

5 Fassung vom 25. Septe mber 2013.

6 GS 17-493 .

7 Überschrift, Abs. 1, 2 und 3 in der Fassung vom 17. Dezember 2013.

8

1. Janu ar 2005 (Abl 2005 1410 ); Änderungen vom 25. Septe mber 2013 am 1. Janua r 201 4

(Abl 2013 2851) und vom 17. Dezember 2013 am 1. Janua r 2014 (Abl 2013 2974) in Kraft getre ten.